ความสำคัญที่ต้องประเมินมูลค่าอสังหา
- การซื้อขายอสังหาฯ ถ้ารู้ราคาประเมินที่เหมาะสม ก็จะช่วยให้ตกลงซื้อขายกันได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องต่อรองราคากันนาน และป้องกันการถูกเอาเปรียบจากการซื้อแพงหรือขายถูกเกินไป
- การวางแผนทำโครงการใหม่หรือลงทุนอสังหาฯ การประเมินมูลค่าจะช่วยให้คำนวณต้นทุน กำไร และความเสี่ยงได้แม่นยำขึ้น ตัดสินใจลงทุนได้อย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น
- การขอสินเชื่อจากธนาคาร ถ้ามีการประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกันที่น่าเชื่อถือ ก็จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายและวงเงินที่สูงขึ้น
- การคิดภาษีที่เกี่ยวกับอสังหาฯ เช่น ภาษีซื้อขาย ภาษีมรดก การประเมินมูลค่าที่ดินหรือบ้านให้ถูกต้อง จะทำให้คำนวณภาษีได้อย่างเหมาะสม จ่ายภาษีไม่มากหรือน้อยจนเกินไป
- การวางแผนมรดกและแบ่งสรรพย์สิน ถ้าบ้านหรือที่ดินได้รับการประเมินมูลค่าที่ยุติธรรมแล้ว ก็จะช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินกระจายมรดกให้ลูกหลานได้อย่างเท่าเทียมกัน ไม่มีข้อพิพาทกันในภายหลัง
10 วิธีการประเมินมูลค่ามูลค่าอสังหา
ในปัจจุบัน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาโครงการ เจ้าของที่ดิน นักลงทุน หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง การรู้มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินจะช่วยให้ตัดสินใจได้ถูกต้องในหลายเรื่อง ซึ่งวิธีการแต่ละวิธีนั้นมีประโยชน์ต่อการตีราคาทูลค่าอสังหาได้ตรงมากที่สุด
ประกอบด้วย 10 วิธีหลักๆ ได้แก่
วิธีที่ 1 วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
วิธีที่ 2 เปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)
วิธีที่ 3 แปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)
วิธีที่ 4 วิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)
วิธีที่ 5 การตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)
วิธีที่ 6 การประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal)
วิธีที่ 7 วิธีการเปรียบเทียบราคาขายส่วนควบ (Sales Comparison Approach for Condominium)
วิธีที่ 8 วิธีการคิดลดรายได้ (Profit Method)
วิธีที่ 9 วิธีคิดค่าเสียโอกาส (Opportunity Cost Approach)
วิธีที่ 10 วิธีแบ่งแยกองค์ประกอบ (Summation Approach)
ตัวอย่างการประเมินราคาอสังหา
| วิธีการประเมินมูลค่า | ตัวอย่างการประเมินราคา |
|---|---|
| 1. วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach) | ประเมินค่าโรงงาน โดยคิดต้นทุนสร้างใหม่ หักค่าเสื่อมแล้วบวกมูลค่าที่ดิน |
| 2. เปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach) | ประเมินบ้านเดี่ยว โดยเทียบกับราคาขายบ้านลักษณะคล้ายกันในละแวกใกล้เคียง |
| 3. แปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) | ประเมินอพาร์ตเมนต์ โดยคิดจากรายได้ค่าเช่าสุทธิต่อปีหารด้วยอัตราผลตอบแทน |
| 4. วิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis) | ประเมินโครงการคอนโดฯ โดยประมาณรายรับ-รายจ่ายรายปีตลอดอายุโครงการ |
| 5. การตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach) | ประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานแล้วหักต้นทุนออก |
| 6. การประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal) | ประเมินมูลค่าที่ดินจัดสรร โดยสร้างสมการถดถอยจากปัจจัยต่างๆเช่น ขนาด ทำเล |
| 7. วิธีการเปรียบเทียบราคาขายส่วนควบ (Sales Comparison Approach for Condominium) | ประเมินห้องชุดคอนโด โดยเทียบกับห้องขนาดเดียวกันที่ขายไปแล้วในตึกเดียวกัน |
| 8. วิธีการคิดลดรายได้ (Profit Method) | ประเมินรีสอร์ตหรือโรงแรม โดยคิดจากกำไรสุทธิที่คาดว่าจะได้รับในแต่ละปี |
| 9. วิธีคิดค่าเสียโอกาส (Opportunity Cost Approach) | ประเมินที่ดินเปล่าที่ถูกปล่อยรกร้าง โดยคิดจากรายได้ค่าเช่าที่น่าจะได้ถ้าปล่อยเช่า |
| 10. วิธีแบ่งแยกองค์ประกอบ (Summation Approach) | ประเมินบ้านพร้อมที่ดิน โดยแยกค่าที่ดินกับค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากกัน |
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach) ซึ่งประเมินจากต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนและมูลค่าที่ดิน เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่หาตัวเทียบเคียงได้ยาก
ข้อดี
- เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่ไม่มีตัวเทียบเคียงในตลาด เช่น อาคารพิเศษหรือโครงการใหม่
- ให้มูลค่าที่ตามความเป็นจริงของต้นทุนการสร้าง
ข้อเสีย
- ไม่คำนึงถึงความต้องการของตลาด ซึ่งอาจทำให้มูลค่าที่ได้ไม่ตรงกับความเต็มใจจ่ายในตลาดจริง
- การคำนวณอาจซับซ้อน ต้องมีข้อมูลต้นทุนที่แม่นยำ
หลักการ
- พิจารณามูลค่าของทรัพย์สินจากต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนใหม่หรือซ่อมแซมทรัพย์สินให้กลับมาอยู่ในสภาพดี เท่ากับหรือใกล้เคียงกับสภาพเดิม และรวมถึงมูลค่าของที่ดินด้วย โดยคำนวณโดยไม่รวมค่าเสื่อมราคาหรือการใช้งานที่ลดลงมาพิจารณา
วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)
วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach) ซึ่งประเมินโดยเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่คล้ายกันในทำเลใกล้เคียง เป็นวิธีที่นิยมใช้มากที่สุด
ข้อดี
- เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่มีตัวเทียบเคียงมากในตลาด
- ให้ผลประเมินที่ตอบสนองต่อสภาพตลาดได้ดี
ข้อเสีย
- จำเป็นต้องมีข้อมูลการซื้อขายที่ใกล้เคียงกันเพียงพอ
- อาจได้มูลค่าที่ผิดเพี้ยนหากตลาดมีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็ว
หลักการ
- อิงจากการเปรียบเทียบทรัพย์สินที่ต้องการประเมินกับทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันซึ่งถูกซื้อขายในตลาดเดียวกัน หรือทำเลที่ใกล้เคียง โดยดูจากราคาขายล่าสุด เพื่อให้ได้มูลค่าที่ตลาดยอมรับ
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) ซึ่งคำนวณมูลค่าจากรายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้
ข้อดี
- เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ เช่น อาคารเช่า
- สามารถคำนวณได้จากรายได้ที่คาดการณ์ไว้
ข้อเสีย
- ต้องมีการทำนายรายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคต ซึ่งอาจไม่แม่นยำ
- อาจไม่เหมาะกับทรัพย์สินที่ไม่สร้างรายได้
หลักการ
- คำนวณมูลค่าของทรัพย์สินจากรายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต โดยนำรายได้ประจำปีมาหารด้วยอัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง (Capitalization Rate) เพื่อหามูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน
วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)
วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis) ซึ่งใช้เมื่อรายได้และรายจ่ายของทรัพย์สินในอนาคตอาจเปลี่ยนแปลงไปตามภาวะตลาด
ข้อดี
- สามารถประเมินความเสี่ยงและมูลค่าของรายได้ในอนาคตได้
- เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่รายได้และรายจ่ายมีความผันผวน
ข้อเสีย
- ต้องการข้อมูลทางการเงินและการทำนายที่ซับซ้อน
- ความไม่แน่นอนในการทำนายอาจส่งผลต่อความถูกต้องของมูลค่า
หลักการ
- คำนวณมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สินในอนาคต โดยการนำกระแสเงินสดอนาคตมาลดค่าลงด้วยอัตราส่วนลด (Discount Rate) ที่สะท้อนถึงความเสี่ยงและค่าเงินเวลา
วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)
วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach) ซึ่งหามูลค่าที่ดินจากการตั้งสมมติการพัฒนาโครงการให้เกิดประโยชน์สูงสุด แล้วหักลบต้นทุนออก
ข้อดี
- ช่วยให้เห็นศักยภาพของที่ดินหรือโครงการที่อาจพัฒนาเพิ่มเติมได้
- เหมาะสำหรับการวางแผนพัฒนาที่ดินหรือโครงการใหม่
ข้อเสีย
- ต้องการข้อมูลและการวิเคราะห์ที่ละเอียดรอบคอบ
- อาจมีความไม่แน่นอนสูงในการคาดการณ์ต้นทุนและประโยชน์
หลักการ
- คำนวณมูลค่าที่ดินโดยการหักลบต้นทุนการพัฒนาที่ดิน (รวมถึงต้นทุนการสร้างและต้นทุนอื่นๆ) ออกจากรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการหลังจากพัฒนาเสร็จสิ้น
วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal)
วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal) ซึ่งใช้การวิเคราะห์ทางสถิติมาช่วยประเมินทรัพย์สินจำนวนมากที่ตั้งอยู่ใกล้กัน โดยในบางกรณีอาจต้องใช้การประเมินหลายวิธีร่วมกันเพื่อให้ได้มูลค่าที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด
ข้อดี
- เหมาะสำหรับประเมินทรัพย์สินจำนวนมากในพื้นที่ใกล้เคียง
- สามารถจัดการกับข้อมูลขนาดใหญ่และความหลากหลายของทรัพย์สิน
ข้อเสีย
- ต้องการข้อมูลที่มีคุณภาพและการวิเคราะห์สถิติที่เข้มข้น
- อาจไม่คำนึงถึงลักษณะเฉพาะของแต่ละทรัพย์สินได้อย่างละเอียด
หลักการ
- ใช้การวิเคราะห์ทางสถิติและข้อมูลจำนวนมากเพื่อสร้างแบบจำลองที่สามารถใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนมากโดยอัตโนมัติ โดยพิจารณาจากลักษณะต่างๆ ของทรัพย์สินและข้อมูลการซื้อขาย
วิธีการเปรียบเทียบราคาขายส่วนควบ (Sales Comparison Approach for Condominium)
วิธีการเปรียบเทียบราคาขายส่วนควบ (Sales Comparison Approach for Condominium) ซึ่งนำราคาขายของห้องชุดในโครงการเดียวกันที่มีลักษณะใกล้เคียงกันมาเปรียบเทียบ เหมาะสำหรับประเมินมูลค่าห้องชุดคอนโดมิเนียม
ข้อดี
- เหมาะสำหรับประเมินมูลค่าคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะ
- สามารถให้ผลประเมินที่ตอบสนองต่อสภาพตลาดของคอนโดมิเนียมได้ดี
ข้อเสีย
- ต้องมีข้อมูลการซื้อขายของคอนโดมิเนียมที่เพียงพอและใกล้เคียง
- อาจไม่สามารถใช้ได้กับคอนโดมิเนียมที่มีลักษณะพิเศษหรือไม่ซ้ำใคร
หลักการ
- คล้ายกับวิธีเปรียบเทียบตลาด แต่เฉพาะเจาะจงไปที่การประเมินมูลค่าของคอนโดมิเนียมโดยการเปรียบเทียบกับราคาขายล่าสุดของห้องชุดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในโครงการเดียวกันหรือโครงการใกล้เคียง
วิธีการคิดลดรายได้ (Profit Method)
วิธีการคิดลดรายได้ (Profit Method) ซึ่งประเมินมูลค่าจากผลกำไรจากการดำเนินกิจการบนทรัพย์สิน เหมาะสำหรับประเมินมูลค่าธุรกิจที่ต้องพึ่งพาศักยภาพของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก เช่น โรงแรม รีสอร์ท สนามกอล์ฟ เป็นต้น
ข้อดี
- เหมาะสำหรับประเมินมูลค่าธุรกิจที่ขึ้นอยู่กับทำเล
- สามารถประเมินมูลค่าตามศักยภาพในการสร้างรายได้
ข้อเสีย
- ต้องการข้อมูลและการวิเคราะห์ทางการเงินที่ซับซ้อน
- ความไม่แน่นอนในการคาดการณ์กำไร
หลักการ
- ประเมินมูลค่าของทรัพย์สินจากผลกำไรที่คาดว่าจะได้รับจากการดำเนินกิจการบนทรัพย์สินนั้น โดยพิจารณาจากผลกำไรสุทธิและค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์ไว้
วิธีคิดค่าเสียโอกาส (Opportunity Cost Approach)
วิธีคิดค่าเสียโอกาส (Opportunity Cost Approach) ประเมินมูลค่าจากรายได้ที่เสียโอกาสไปเนื่องจากการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินไม่เต็มศักยภาพ เช่น รายได้ค่าเช่าที่ดินเปล่าที่เสียโอกาสไปเพราะปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่า
ข้อดี
- ช่วยให้เห็นมูลค่าของการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินอย่างเต็มศักยภาพ
- เหมาะสำหรับประเมินทรัพย์สินที่มีการใช้ประโยชน์ไม่เต็มความสามารถ
ข้อเสีย
- อาจยากที่จะหาข้อมูลหรือประเมินค่าเสียโอกาสที่แม่นยำ
- ต้องการการวิเคราะห์ที่ละเอียดและซับซ้อน
หลักการ
- ประเมินมูลค่าของทรัพย์สินโดยพิจารณาจากรายได้ที่เสียไปเนื่องจากไม่ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นอย่างเต็มศักยภาพ เช่น มูลค่าค่าเช่าที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์
วิธีแบ่งแยกองค์ประกอบ (Summation Approach)
วิธีแบ่งแยกองค์ประกอบ (Summation Approach) โดยจะประเมินมูลค่าที่ดินด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาด และประเมินมูลค่าสิ่งปลูกสร้างด้วยวิธีต้นทุน แล้วรวมมูลค่าทั้งสองส่วนเข้าด้วยกัน เหมาะกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีส่วนประกอบหลายอย่าง
ข้อดี
- เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่มีองค์ประกอบหลายอย่าง เช่น ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
- ให้มูลค่าที่คำนวณได้จากส่วนประกอบแต่ละส่วน
ข้อเสีย
- อาจต้องการข้อมูลและการประเมินแยกส่วนที่ซับซ้อน
- ต้องมีความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับมูลค่าและต้นทุนของแต่ละส่วน
หลักการ
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยการคำนวณแยกส่วนของมูลค่าที่ดินและมูลค่าของสิ่งปลูกสร้างหรือส่วนประกอบอื่นๆ แล้วรวมผลการประเมินทั้งหมดเข้าด้วยกัน เพื่อให้ได้มูลค่ารวมของทรัพย์สิน
สรุป
- วิธีจะเหมาะกับอสังหาฯประเภทและจุดประสงค์ที่แตกต่างกันไป เช่น วิธีดูจากต้นทุนเหมาะกับบ้านแปลกใหม่ที่หาของมาเทียบยาก ส่วนวิธีเทียบกับของคล้ายๆกันเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุด
- การประเมินมูลค่าอสังหาฯอย่างถูกต้องแม่นยำ มีความสำคัญอย่างมากในปัจจุบัน เพราะมันเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจซื้อ-ขาย, การลงทุน, การกู้เงิน, การเสียภาษี และการแบ่งมรดก
- ถ้าประเมินมูลค่าผิดพลาด อาจทำให้ต้องจ่ายแพงเกินจริง ขาดทุน หรือเสียเปรียบได้ ดังนั้นทุกคนที่คิดจะเกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นมือใหม่หรือมืออาชีพ ก็ควรศึกษาทำความเข้าใจวิธีการประเมินต่างๆเอาไว้
- การเลือกใช้วิธีประเมินมูลค่าที่เหมาะสมกับแต่ละสถานการณ์ จะช่วยให้การตัดสินใจเกี่ยวกับอสังหาฯเป็นไปอย่างถูกต้อง แม่นยำ และมั่นใจมากขึ้น ป้องกันการถูกหลอกหรือต้องมานั่งเสียใจภายหลังได้
